종합소득세 주택임대소득과 주택임대소득 계산방법

 주택임대해서 발생되는 월세 등의

소득은 면세항목으로 부가세신고는

하지 않지만, 일정규모의 기준을 초과하면

종합소득세는 과세된다.

 

주택임대소득으로 과세되는 조건은

아래 그림의 도표와 같다

<도표 출처 : 김재우 세무사님 교육 자료>

 

도표의 이해를 돕자면,

우선 주택임대소득이 2천만원이하는 비과세다.

설령 2천만원이 초과되었다고 해도

1주택이라면 비과세가 된다.

2천만원이하는 2016년도 귀속까지는

비과세지만, 2017년부터 분리과세로 바뀐다

 

 

단, 1개의 주택이 과세종료일에 기준시가가

9억이상이면 고가주택으로 봐서

과세되고, 국외에 소재하는 주택은 투자목적의

의도로 보고 1개의 주택을 소유해도

과세된다.

 

연 임대소득 2천을 초과하면서

1주택이 기준시가 9억이상이거나,

2주택이상이면 과세되어 종합소득세

신고시 가산해서 함께 신고해야한다

 

계산방식에서 보증금 3억초과분에

대해서는 별도로 간주임대료를

계산해서 함께 수입금액으로 잡히게된다

 

참고로 주택수를 계산할 때,

다가구주택은 1개의 주택으로 보나,

구분등기가 되어있을 시에는 각각을

1개의 주택으로 본다.

 

공동소유의 주택은 지분이 제일

큰 소득자의 소유로 계산하고,

본인과 배우자가 각각 주택을 소유하게되면

주택수를 계산할 때 합산해서 계산한다.

 

고가주택 판단시에 해당 과세년도

2015년도 중에 9억이 안되었다가

새로 고시가 되어 2015년도

12월 말일 기준으로 9억이상이면

2015년도의 전기간동안을 고가주택

소유로 보아 과세된다.

 

간주임대료를 수입금액에

가산하는 경우는 3주택을 보유하면서

임대보증금이 3억원을 초과할 때다.

 

참고로 주택수를 계산할 때, 국민주택규모인

85㎡이면서 (&조건) 기준시가가

3억이하인 주택은 2016년도 올해 귀속

분까지 주택수에 포함시키지 않는다.

 

그렇다면 주택임대소득은 어떻게 계산이 될까

 

만약 주택임대소득이 단순경비율추계신고에

해당이 된다면,

 

주택임대소득은

= 월세합계 ㅡ (월세합계 * 단순경비율)

 

 

기준경비율추계 신고라면

=월세합계 ㅡ (월세합계 * 기준경비율)

 

2015년도 귀속 경비율을 보면

일반주택는 업종코드가 701102로

기준경비율 16.2  단순경비율 42.6이다

고가주택은 업종코드가 701101로

기준경비율 16.1 단순경비율 34.1로

고가주택이 소득금액이 일반주택보다

더 많이 잡히게 된다.

 

간주임대료 계산은

( 임대보증금 ㅡ 3억원)적수 * 60% *1/365 * 2.5% ) ㅡ 임대관련이자

로 계산하면 된다.

 

2015년도는 정기예금이자율 2.5%가 적용되고

2014귀속 작년도에는 2.9%가 적용되었는데

갈수록 내려가고 있는 추세다

 

 국민주택규모 85㎡규모로

주택및 부수되는 토지의 기준시가가

임대개시일 당시에 3억원을 초과하지

않는 주택을 3호 이상 임대하는 

주택임대 사업자에게 특별히

세액감면을 해준다..

 

감면세액은

종합소득산출세액 * 주택임대사업소득/종합소득금액*20%

이다

 

단 감면을 받으면 최소 3호이상의 임대주택을

 5년동안 임대를 해야하고

그렇지 않은 경우에는 감면받은 세액을 추징당하고

별도로 이자 상당액까지 가산해서 납부해야한다.

 

이 세액감면은 농어촌특별세 과세가 되고

세액공제와 중복적용이 가능하다

추계 신고시에도 적용이 되고

정기신고시에 적용이 되고

무신고나 기한후 신고시에는 감면받을 수

없다.